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予兆に気が付けば避けられたか?西日本の豪雨災害

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先の西日本を中心とした豪雨では、住宅を購入したばかりの人も大きな被害を受けました。予測不能な大雨だったという話もありますが、豪雨災害に見舞われる確率は下げることが可能です。買ったばかりの大切なマイホームが浸水の被害にあわないようにするために、気を付けること、できることを考えてみましょう。

先人の知識で災害を避けるため「宅地に適さない土地」を知る

実は、不動産のプロ、宅地建物取引士になるための試験には、「土地」という出題項目があります。どのような土地に災害が起きやすいのか、どういった土地を選んで買えばいいのか、そんなことが毎年1問出題されます。

それによれば、「宅地として一般的に適さない」土地の例として以下のような場所があげられています。

  • 台地・丘陵地の辺縁部
  • 切土と盛土の境目
  • 丘陵地の小さな谷間、浅い谷
  • 三角州
  • 河川近傍の低平地
  • 旧河道
  • 後背低地
  • 河川近傍の低平地

今回の豪雨災害の報道を見るにつけ、こういった地形に住宅が建っていて、その多くが土砂災害や浸水の被害を受けています。知識自体は太古の昔から知られているものですが、もっと一般に知られていれば、土地の購入時にプロがちゃんとアドバイスしていれば、それに従ってマイホームを建てる場所を選ぶ人が多ければ、きっと被害の大きさは違っていたでしょう。

ハザードマップもあらためて見直しておく

現在は、これらの先人の知恵を現代風に進化させて、災害が起きる可能性がインターネット上でハザードマップとして公開されています。誰でも検索して見ることができるので、自分の身を守るためにも、土地を購入する前に、購入してしまった人も、一度は見たほうがいいでしょう。

災害の前兆に対して敏感になる

災害には何の前触れもなくいきなり起きるものと、何らかのサインがあって気が付きやすいものがあります。今回の洪水は、実は様々な前兆、サイン、その兆しがあったのではないでしょうか?

例えば、今回大きな被害を受けた呉線、呉線は雨が降るとよく運行が止まるといわれています。「呉線はなぜ雨が降っただけで止まる?」といった記事も質問サイトやまとめサイトに載っています。もともと大雨に影響されやすい路線だったことはみんな知っていたはずなのです。なのに、みんな感付かなかった、感付いても具体的な行動に結びつかなかった。「みんなそこに普通に住んでいるから」「赤信号、みんなで渡れば怖くない」…そのうちそれが当たり前になれば、何も疑問に思わなくなってくるのです。

山陽本線だってそうでした、今回被害を被った河内駅の近く、線路の近くに高台の造成地がありました。ある日雨が降ったとき、その造成地が崩れ、高台の家は見るも無残な姿となってしまいました。その光景を毎日の通勤電車で見ていた人は、それが何を意味するのか、いずれそれが自分の身に、マイホームに関係があるかもしれない兆しであったことは、心の底では気が付いていたはずなのです。

宅建士の試験範囲でもある「宅地に適する土地」とは?

話を戻して宅地建物取引士の試験科目の「土地」には、宅地に適する場所として、以下の場所があげられています。先人の知恵として、これから心に刻んで大切にしていきたいものです。

  • 丘陵地、台地、段丘
  • 自然堤防
  • 廃川になった天井川
  • 砂州、微高地

<筆者略歴>

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中山 聡:一級建築士・不動産鑑定士

中山 聡:一級建築士・不動産鑑定士 富山県生まれ。東京大学医学部を卒業後、信託銀行(現.三井住友信託銀行)、近畿大学工学部、不動産開発上場企業(現.日本アセットマーケティング株式会社)、早稲田大学大学院ファイナンス研究科招聘研究員、チームラボ株式会社、株式会社カレン、不動産コンサルティング企業にて、インターネットで不動産取引ができる環境づくりを中心に、研究開発室長、経営監査部長として事業開発、M&A、事業会社管理に携わる。2012年に帰省し、株式会社リアルブレイン不動産鑑定代表取締役を経て、現在、わくわく法人 rea 東海北陸不動産鑑定・建築スタジオ株式会社代表取締役。不動産鑑定士・一級建築士。執筆・著書に『ビジネス図解 不動産のしくみがわかる本(同文館出版)』『空き家の問題と不動産鑑定評価について(北陸不動産鑑定会会報)』『はじめてでもわかる不動産金融工学(雑誌「ルクラ」連載)』『不動産カウンセリング実務必携(日本不動産カウンセラー協会刊・共著)』などがある。

(中山 聡:一級建築士・不動産鑑定士)

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